De duurste betaalbare woning is de woning die niet wordt gebouwd

De stringente regels voor betaalbaar bouwen zorgen voor een averechts effect. De oplossing? Zorg er als land eerst voor dat de woningbouwfabrieken op stoom komen, dan volgt de lagere prijs vanzelf.

Nederland wil sneller bouwen, goedkoper bouwen en betaalbaar bouwen. Drie keer willen. Tussen willen en bouwen staan de fabrieken die tegen 2030 zeker vijftig procent van die productie moeten produceren.

Industrieel bouwen kan woningen sneller en met minder arbeid produceren. Het kan goedkoper worden naarmate ontwerpen worden herhaald en productielijnen beter worden benut. Alleen, een woningfabriek is geen kraan die je opendraait zodra een vergunning is afgegeven. De hal, machines, software en mensen kosten iedere dag geld. Ook als er niets van de band rolt.

Het Economisch Instituut voor de Bouw rekende dat mechanisme door met een fabriek van 100 miljoen euro (EIB, 2023). Bij 500 woningen per jaar bedroeg de vaste kapitaallast in dat voorbeeld ongeveer 23.500 euro per woning. Bij 2.000 woningen was dat 6.000 euro en bij 4.000 nog 3.000 euro. Voor iedereen een glasheldere les: zonder continue opdrachtenstroom verdampt het kostenvoordeel.

Zonder projecten worden er geen betaalbare woningen gebouwd. Projecten worden echter geen opdracht wanneer de exploitatie niet sluit. Soms ligt dat aan netcongestie, bezwaar, stikstof of infrastructuur; daar helpt een andere woningmix niet tegen. Projectontwikkelaars vertellen mij echter steeds vaker dat bij een deel van de projecten juist het voorgeschreven aandeel gereguleerde woningen de laatste blokkade vormt. Dan houden we vast aan een percentage op projectniveau, terwijl een potentiële opdracht voor de fabriek uitblijft.

Niet kunnen bouwen is dan een nogal merkwaardige vorm van betaalbaarheidsbeleid. Tweederde betaalbaar van een project dat niet start, levert namelijk nul woningen op. Zestig of vijfenzestig procent van een project dat wel start, levert echte woningen op en geeft een fabriek de order waarmee de volgende serie goedkoper kan worden en projecten in de toekomst haalbaarder worden. De vraag is dus niet of we betaalbaarheid moeten loslaten. De vraag is op welke manier we tijd meenemen en sneller kunnen bouwen belonen.

Om zichtbaar te maken wat tijd doet, nam ik voor een proefberekening de omvangsverdeling van vijftien grotere woningbouwprojecten uit een openbare gemeentelijke lijst. De woningaantallen zijn aan de werkelijkheid ontleend; de financiële haalbaarheidsgrenzen zijn modelaannames en dus geen oordeel over de echte projecten.

Voor de proef neem ik aan dat vier projecten bij twee derde betaalbaar direct startbaar zijn. Bij ruimte tot circa 60 procent komen er vijf projecten bij; bij ruimte tot circa 55 procent nog eens drie. De overige projecten hebben een andere blokkade of zouden meer ruimte nodig hebben dan het plafond toestaat. Startbare projecten worden in het model in jaar drie opgeleverd, wachtende projecten in jaar acht. Van het vroege bouwvolume is zestig procent potentieel geschikt voor industriële productie. De uitruil hoeft niet één-op-één op een ander project te worden gecompenseerd. Doorslaggevend is of de aangepaste mix binnen vijf jaar aantoonbaar méér betaalbare woningen oplevert dan vasthouden aan een norm waaronder het project niet start.

Het interessante getal zijn die 1.781 woningen die als extra betaalbare woningen in deze simulatie binnen vijf jaar beschikbaar komen door te spelen met die percentages. Niet door het publieke doel af te schrijven maar door versnellingskansen te benutten. De dubbele winst zit vervolgens in het feit dat ook de bouwfabrieken kunnen doorpakken waardoor het halen van toekomstige doelen steeds makkelijker zal gaan worden.

Het model toont welke vragen beantwoord moeten worden: welk project sluit bij welke mix, hoeveel aanpassing is minimaal nodig, wat is de harde startdatum en welke productiecapaciteit is gereserveerd? Noem het een realisatie-uitruil: ruimte op één project, uitsluitend in ruil voor aantoonbare bouwstart en een gezekerde publieke tegenprestatie.

De voorwaarden:

t
• Een onafhankelijke toets vergelijkt twee exploitaties. De geldende mix sluit aantoonbaar niet; de minimaal aangepaste mix wel.

t

• Alle andere blokkades zijn opgelost. Grondpositie, ontwerp, financiering, netcongestie en vergunningaanvraag zijn op orde, de productieplaats is gereserveerd en de fundering start binnen twaalf maanden.

t

• De pilot kent een plafond per project en voor het jaarprogramma. Geen start betekent geen voordeel; een bankgarantie dekt het risico.

Dat is geen vrije markt met een vriendelijk verzoek. Het is een zakelijke ruil met een openbaar grootboek. Als we dit bijvoorbeeld vijf jaar lang doen dan krijgt de bouw de tijd om haar industriële productie op orde te krijgen en is het daarna veel makkelijker om rigidere eisen te stellen door de overheid. Op dat moment leveren de fabrieken immers de gevraagde betaalbare oplossingen en kunnen ze snel acteren op de dan geldende procedures.

Het Rijk wil dat in 2030 de helft van de nieuwbouwwoningen industrieel wordt gebouwd en noemt grotere, herhaalbare series als voorwaarde. Gemeenten moeten hun planvorming daarop inrichten. Zonder gevulde orderportefeuille blijft die industriële ambitie een fabriek op papier. We hoeven dus niet te kiezen tussen snelheid en betaalbaarheid. We moeten snelheid onderdeel maken van onze definitie van betaalbaarheid.

Zet de publieke uitkomst vast. Laat de route ernaartoe gecontroleerd bewegen. En geef de fabriek alleen ruimte als daar een echte opdracht tegenover staat. Een woningzoekende woont niet in een percentage. Een woningzoekende woont in een woning die is gebouwd.