Fundering is een crisis onder onze voeten: ‘Een half miljoen panden lopen risico’

Scheurvorming in gevels, verzakkende woningen en oplopende herstelkosten: de funderingsproblematiek in Nederland ontwikkelt zich langzaam maar zeker tot een steeds groter probleem. 

Volgens cijfers van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) kampen circa 120.000 woningen met funderingsschade, goed voor een geschatte herstelopgave van 11 miljard euro. En hoewel er vanuit overheidswege met het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek stappen zijn gezet, is brede maatschappelijke urgentie nog niet te zien. “Zolang er geen huizen instorten, komt de echte politieke druk vaak pas laat op gang”, zegt Jaap Estié van de Nederlandse Vereniging Aannemers Funderingswerken (NVAF).

Een probleem dat langzaam groter wordt

Volgens Frank van Lier, directeur van het KCAF, dreigt het probleem groter te worden als er onvoldoende wordt ingegrepen. Het KCAF spreekt over mogelijk een half miljoen panden die op termijn risico lopen door bodemdaling, droogte en dalende grondwaterstanden. “Als we niets doen, gaan enorm veel panden problemen krijgen”, zegt Van Lier. “Maar met preventie kun je mogelijk dertig procent van de schade voorkomen.”

Wie aan funderingsproblemen denkt, denkt al snel aan oude overhellende grachtenpanden op eeuwenoude, door paalworm aangevreten paalfunderingen. De problematiek is echter breder, en speelt zowel bij oudere woningen op hout als bij woningen die ‘op staal’ zijn gefundeerd. Dus zonder palen, direct op de ondergrond. Vooral in delen van Noord- en Zuid-Holland, Friesland, Groningen en Rotterdam-Rijnmond zijn de risico’s groot door slappe bodems en wisselende grondwaterstanden.

De grootste technische risico’s zitten volgens experts bij houten paalfunderingen die langdurig droog komen te staan. Tegelijkertijd ligt het grootste aantal probleemgevallen juist bij woningen die op staal zijn gefundeerd, simpelweg omdat die er meer zijn. Daar veroorzaken ongelijkmatige bodemdaling en veranderende bodemomstandigheden scheuren en verzakkingen.

Volgens Estié wordt de urgentie bovendien vaak pas gevoeld wanneer zichtbare schade ontstaat. “Veel funderingen worden pas aangepakt als er echt scheuren ontstaan of constructieve problemen zichtbaar worden. Technisch gezien zou je vaak al veel eerder moeten ingrijpen.”

Capaciteit schiet tekort

Een van de grootste uitdagingen is de beperkte herstelcapaciteit. Volgens KCAF worden momenteel ongeveer duizend panden per jaar aangepakt. Dat is volgens Van Lier onvoldoende. “Om de problematiek beheersbaar te houden, moet je richting 7.500 panden per jaar aan herstelcapaciteit”, stelt hij.

Dat vraagt niet alleen om meer uitvoerende capaciteit, maar ook om meer funderingsspecialisten, inspecteurs, constructeurs en onderzoekers. Zowel KCAF als NVAF benadrukken dat opleidingen en kennisontwikkeling snel opgeschaald moeten worden.

Daarnaast speelt een praktisch probleem: funderingsherstel is technisch complex en vaak ingrijpend voor bewoners. Tijdens werkzaamheden moeten bewoners regelmatig tijdelijk hun woning verlaten. Vooral woningcorporaties lopen daarbij tegen ingewikkelde logistieke en financiële vraagstukken aan. “Je hebt vervangende woonruimte nodig, financiering én bewoners die mee willen werken”, zegt Estié. “Dat maakt het veel meer dan alleen een technisch probleem.”

Ook de financiering verschilt sterk per situatie. Corporaties hebben andere mogelijkheden dan particuliere woningeigenaren, terwijl gemengde woonblokken met verschillende eigenaren de besluitvorming extra ingewikkeld maken. Volgens Estié lopen projecten daardoor regelmatig jaren vertraging op.

Bewustwording groeit langzaam

De afgelopen jaren groeit de aandacht voor funderingsrisico’s wel degelijk. Sinds 1 april gelden strengere eisen voor taxateurs om funderingsrisico’s expliciet mee te nemen in taxatierapporten. Volgens Van Lier is dat een belangrijke eerste stap.

Bij woningverkoop ontstaat daardoor eerder inzicht in mogelijke funderingsproblemen. Toch bestaat er volgens hem nog veel onduidelijkheid in de markt. Een officieel “funderingslabel” bestaat bijvoorbeeld niet. KCAF pleit daarom voor een landelijk woningpaspoort: een dossier dat gekoppeld is aan de woning en informatie bevat over fundering, onderhoud, asbest en andere bouwkundige risico’s.

“Dat dossier moet met het huis meeverhuizen naar een nieuwe eigenaar”, zegt Van Lier. “Dan krijg je veel meer transparantie.” Volgens experts is betere data cruciaal. Momenteel ontbreekt nog altijd een volledig landelijk beeld van de funderingsrisico’s. Gemeenten, kennisinstellingen en marktpartijen verzamelen wel steeds meer gegevens via quickscans en onderzoeken, maar die informatie is nog versnipperd.

Onvoldoende financiële ruimte

Ook bij bewoners ontbreekt vaak nog urgentiebesef. Reinder van der Wel van funderingsspecialist Van Dijk Maasland ziet dat dagelijks terug in Rotterdamse wijken met funderingen uit het begin van de twintigste eeuw. De eerste signalen zijn volgens hem vaak zichtbaar in de woning zelf: scheefstand, terugkerende scheuren en deuren of ramen die blijven klemmen, ook na herhaaldelijk bijschaven. Toch wachten veel eigenaren lang met ingrijpen.

“Vijf jaar vertraging tussen het eerste vermoeden en daadwerkelijke uitvoering is echt geen uitzondering”, zegt Van der Wel. “Zeker niet als meerdere woningeigenaren samen één fundering delen.” 

Volgens hem speelt er vooral in kwetsbare wijken nog een ander, sociaal probleem. Bewoners hebben simpelweg onvoldoende financiële ruimte om kostbaar funderingsherstel te bekostigen. “Die mensen steken soms hun kop in het zand. Niet omdat ze het niet willen zien, maar omdat ze geen alternatief hebben”, zegt hij. “Daar ligt echt een rol voor de overheid.”

Overheid zet eerste stappen

De overheid erkent inmiddels de ernst van het probleem via de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek (NAF). Ook werd kwartiermaker Christel Lange aangesteld om de aanpak te coördineren. Toch vinden betrokken partijen dat het tempo te laag ligt. Volgens Van Lier is de huidige financiering vooral tijdelijk. Eerder stelde het Rijk circa 60 tot 70 miljoen euro beschikbaar, maar structurele financiering ontbreekt nog.

Dat terwijl de totale herstelopgave volgens verschillende schattingen richting de 11 à 12 miljard euro gaat. Daarnaast wijzen experts op een bestuurlijk probleem: huiseigenaren blijven juridisch verantwoordelijk voor hun fundering, terwijl oorzaken zoals grondwaterbeheer vaak buiten hun invloed liggen. Gemeenten en waterschappen spelen daarom volgens hen een veel grotere rol dan nu vaak gebeurt.

“Het is eigenlijk geen vraag óf het probleem zich voordoet, maar wanneer”, zegt Van Lier.

Volgens Van der Wel moet de overheid bovendien veel eerder gaan sturen op toekomstige probleemwijken. Hij noemt voorbeelden van Rotterdamse buurten waar woningen inmiddels zo ver zijn weggezakt dat herstel nauwelijks nog rendabel is.

“Je moet nu kijken waar de problemen over dertig jaar ontstaan”, zegt hij. “Dan kun je bewoners nog perspectief geven in plaats van pas ingrijpen als een wijk eigenlijk al verloren is.”

Techniek ontwikkelt zich snel

Binnen de beheersing van funderingsproblematiek is een grote rol weggelegd voor preventie. Maar hoe ziet zoiets er precies uit? Voorbeelden zijn actief grondwaterbeheer, infiltratiesystemen en technieken om bodembeweging te beperken. In Rotterdam wordt bijvoorbeeld geëxperimenteerd met oplossingen om grondwaterstanden op wijkniveau beter te reguleren.

Daarnaast ontstaan nieuwe technische innovaties voor funderingsversterking en bodemverbetering. Volgens Van der Wel is funderingsherstel inmiddels ‘hightech werk geworden’. “Veel mensen denken bij funderingsherstel nog aan simpel heiwerk, maar in werkelijkheid gaat het om complexe constructies onder bestaande gebouwen die overeind moeten blijven tijdens de werkzaamheden”, zegt hij.

Technisch is volgens hem vrijwel alles mogelijk, mits het herstel goed wordt ontworpen en uitgevoerd. Moderne technieken variëren van nieuwe betonnen paalfunderingen tot slimme staalconstructies en maatwerkoplossingen waarbij bestaande vloeren behouden kunnen blijven.

Volgens Van Dijk Maasland kunnen slimme ontwerpaanpassingen de kosten van grote projecten soms met twintig procent verlagen, zonder concessies aan veiligheid of levensduur. “De minimale norm moet altijd het Bouwbesluit zijn”, zegt Van der Wel. “Maar binnen die kaders kun je veel slimmer ontwerpen dan vroeger gebeurde.”

Een opgave van de lange adem

De uitdaging ligt inmiddels niet alleen meer in de techniek, maar vooral in organisatie, financiering en bewustwording. De kennis en herstelmethodes ontwikkelen zich snel, maar veel wijken staan nog aan het begin van een langdurige aanpak.

“Je moet vooruitkijken”, zegt Van der Wel. “Niet wachten tot een wijk echt in de problemen komt, maar eerder bepalen waar je over twintig of dertig jaar tegenaan loopt.” Voor de bouwsector betekent dat de komende jaren een groeiende vraag naar specialistische kennis, samenwerking en preventieve maatregelen: nog voordat funderingsproblemen zichtbaar worden.