Het is een hot toppic: het transformeren, splitsen en optoppen van bestaande gebouwen. Ondanks een ‘enorme’ potentie vallen de aantallen vies tegen. Twee optopexperts erkennen dat het taaie kost is, maar zitten niet bij de pakken neer. “Bij ons is het aantal projecten juist verdubbeld.”
De regering heeft hoge verwachtingen van woningen toevoegen aan de bestaande voorraad door gebouwen te splitsen, te transformeren of op te toppen. Het EIB signaleert echter dat de teller in 2025 blijft steken op een ‘schamele’ 10.000 exemplaren, 2000 minder dan het jaar daarvoor. Volgens de rekenmeesters zou het kabinet meer moeten investeren in nieuwbouwwoningen aan de randen van steden.
Waarom optopprojecten sneuvelen?
Luister direct naar de nieuwste aflevering van de podcast Bureau Stoer
Ontwikkelaar Bram Hertzberger, co-founder van het Creative City Solutions (CCS), is daar niet op tegen, maar stelt het aanleggen van nieuwbouwwoningen ook niet dé oplossing is. Sterker. Volgens hem is de gemiddelde doorlooptijd van een optopproject een stuk korter dan het ontwikkelen van nieuwe uitleglocaties. “Doorgaans staat daar tien jaar voor. Een optopproject kun je binnen twee jaar van de grond krijgen”, aldus Hertzberger in de nieuwste aflevering van de podcast Bureau Stoer.
Vijftig projecten
Met zijn bedrijf helpt hij beleggers, corporaties, gemeenten en VvE’s met het optoppen van vastgoed en het verduurzamen daarvan. Waar het EIB ziet dat het aantal transformatiewoningen stagneert, ziet hij het aantal optopprojecten juist groeien. “We hebben er nu ongeveer vijftig in beheer of al uitgevoerd. Maar helaas zien we projecten ook vaak vroegtijdige sneuvelen. Meestal wordt het proces verkeerd ingericht. Je kunt niet eerst een architect laten tekenen om vervolgens een aannemer te zoeken bij dat ontwerp. Dan kom je nooit uit met de bouwprijzen. Eigenlijk zou je de keten moeten omdraaien.”
Bij Verenigingen van Eigenaren ziet hij andere dingen misgaan. Zo komt het volgens hem vaker voor dat één bewoner (in een groep die overwegend voorstander is, red) een plan voor een of meerdere verdiepingen boven op een bestaand gebouw dwarsboomt.
Ongezellige avonden
Hertzberger: “Dat zijn hele onprettige en ongezellige avonden. Ik schaam me dan altijd een beetje in zo’n zaal. Er zijn dan namelijk echt mensen die geld nodig hebben. Met die optopping kunnen ze hun woning ook verduurzamen. Als dan een iemand principieel tegen is en zegt dat hij die verplichte verduurzaming wel zelf betaalt, moeten ze soms noodgedwongen verhuizen.”
Bovenal gelooft Hertzberger nog juist wel in de potentie van optoppen en splitsen. “Een jaar of vier geleden deden wij onderzoek in de vijf grote steden. Toen kwamen we op 25.000 woningen die we zouden kunnen toevoegen op naoorlogse portiekflats. Het laag hangende fruit. Daar geloven wij nog steeds in.”
Chantal van Schaik, directeur van Holland Houtland, ook. “Onze missie? Zoveel mogelijk woningen aan bestaande gebouwen toevoegen met zo min mogelijk materiaal. Het mooie van optoppen is dat het dak er ligt en de fundering ook.”
Blindstaren is zinloos
Ze vindt het jammer dat de cijfers tegenvallen, maar benadrukt dat blindstaren op aantallen weinig zin heeft. “En om op basis van deze cijfers meteen te concluderen dat nieuwbouw dé oplossing is, is volgens mij niet handig. Volgens mij moeten we kijken naar zowel nieuwbouw als bouwen in de bestaande omgeving”, aldus Van Schaik.
Ook zij ziet dat er meerdere initiatieven vroegtijdig sneuvelen. “Nee, ik heb daar geen cijfers van. Bijvoorbeeld klappen ze op een parkeernorm. Maar, ik zie vooral de plannen die wel een stapje verder komen”, aldus de directeur van Holland Houtland.
Koplopergemeenten
Van Schaik benadrukt dat steeds meer koplopergemeenten hun beleid aanpassen ten faveure van het beter benutten van de bestaande bouw. “Ze kijken heel erg scherp naar dit soort tegenwerkende bewegingen in de stad en regels die ze hebben.”
Benieuwd welke gemeenten dat zijn? En welke mogelijkheden er zijn voor de industriële bouwers? En hoe oud de oudste optopping ooit is en waar die staat? Luister dan aflevering 44 van Bureau Stoer.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
