Bouwgeschillen: Te laat opgeleverd, en dan?

In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?

Te late oplevering en de wet

In de wet staat een speciale afdeling over het bouwrecht (artikel 7:750 e.v. BW). Daarin is niets opgenomen over de gevolgen van te late oplevering. De normale wettelijke regeling is wel van kracht, waaronder de bepaling dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW). Dat zou een grondslag voor schadevergoeding door te late oplevering kunnen zijn. Probleem is, dat de opdrachtgever de hoogte van de schade en de oorzaak daarvan zal moeten aantonen. En dat is niet eenvoudig.

Stel: de werkzaamheden hebben drie maanden langer geduurd dan afgesproken. Dan heeft de opdrachtgever ook drie maanden lang dubbele woonlasten, zou je zeggen. Of had de opdrachtgever die dubbele woonlasten toch wel gehad, omdat zijn huis onverkoopbaar is? Dan zou de aannemer niet op hoeven draaien voor die dubbele woonlasten. En die vrije dagen, die de opdrachtgever stelt te hebben opgenomen om de aannemer achter de vodden te zitten. Zijn die vrije dagen wel echt opgenomen? De aannemer zegt de opdrachtgever maar een uurtje te hebben gezien, waarna die naar het strand is gegaan. Is die vrije dag dan wel schade, schade als gevolg van de te late oplevering? De hoogte van de schade en het oorzakelijk verband tussen werkzaamheden en schade zijn niet altijd makkelijk aan te tonen.

Te late oplevering en algemene voorwaarden

In de bouw wordt veel gebruik gemaakt van algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012, de AVA 2013 en de COVO 2010, waarin regelingen staan die voorrang hebben op de wettelijke regeling. Deze algemene voorwaarden kennen alle een regeling voor het geval de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden, namelijk dat de aannemer voor iedere dag bouwtijdoverschrijding een korting op de aanneemsom in mindering dient te brengen (par. 42 lid 3 UAV €60,00, art. 10 lid 3 AVA 2013 en art. 11 lid 6 COVO € 40,00). In overeenkomsten mag van deze bedragen worden afgeweken, en dat gebeurt veelvuldig, meestal naar boven.

Aannemers moeten waakzaam zijn bij het accepteren van een al te hoog kortingsbedrag. Zowel de Rechtbank als de Raad van Arbitrage voor de Bouw gaan in beginsel uit van contractsvrijheid, waar een rechter of arbiter niet te snel in ingrijpt. Stelt een opdrachtgever op een aanneemsom van € 50.000,00 een kortingsbedrag van € 1.000,00 voor, voor iedere dag dat te laat is opgeleverd, en de aannemer accepteert dat kortingsbedrag, dan geldt die korting. De aannemer kan er niet van uit gaan dat de rechter of arbiter dat bedrag wel zal aanpassen, dat gebeurt slechts in extreme uitzonderingsgevallen.

Hoge kortingsbedragen worden niet aangepast, maar dat geldt, behoudens uitzonderingsgevallen, ook voor te lage kortingsbedragen. Het kortingsbedrag in algemene voorwaarden is een ‘gefixeerde schadevergoeding’. Daarmee wordt bedoeld dat partijen op voorhand, voordat de bouw begint, bepalen dat de aannemer bij bouwtijdoverschrijding niet minder kwijt is dan de overeengekomen korting, maar ook niet meer. De opdrachtgever hoeft de schade niet aan te tonen om voor de korting in aanmerking te komen, maar als de opdrachtgever kan aantonen dat zijn schade veel hoger is dan het kortingsbedrag per dag, kan hij toch niet meer dan de korting in mindering op de aanneemsom brengen. Dat is slechts anders als in de overeenkomst of in het bestek staat dat de aannemer schade én korting dient te vergoeden.

Gevaar bij korting vanwege te late oplevering

Voor de opdrachtgever klinkt het aanlokkelijk: doe maar een zo hoog mogelijke korting. Dat betaalt met een beetje mazzel de bouw over de rug van de aannemer weer terug. Het is de vraag of hij daarmee is geholpen. Als de aannemer merkt dat de opgegeven planning eigenlijk te krap is, en hij vreest de hele hoge korting vanwege te late oplevering, is de kans groot dat hij het werk zal afraffelen. Alles om een hoge korting in mindering op de aanneemsom te voorkomen. Dat komt in de regel de kwaliteit niet te goede. Bepaal dus een korting die bij de aannemer voldoende druk oplegt, maar niet zoveel druk dat de kwaliteit er aan ten onder gaat.

Conclusie

Denk als opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst wat een redelijke korting is, voor het geval de bouw uitloopt. Ben als aannemer waakzaam voor het in bestek of overeenkomst opgenomen kortingsbedrag. Ga er niet van uit, dat de rechter of arbiter het in overeenkomst, bestek of algemene voorwaarden vastgestelde bedrag per dag bouwtijdoverschrijding zal aanpassen. Die kans is echt heel erg klein.

Remco Smith

Ook interessant