De discussie is zo oud als de volkshuisvesting zelf. Toch wil Jan Willem van de Groep hem nog eens op tafel leggen. Moeten we woningbouw sturen op het aandeel betaalbare woningen, of is het belangrijker dat er überhaupt gebouwd wordt?
In vrijwel elk woningbouwdebat duikt dezelfde reflex op. Wanneer er te weinig betaalbare woningen zijn, moet een groter deel van de nieuwbouw betaalbaar worden. Gemeenten leggen quota vast. Veertig procent betaalbaar, soms zelfs meer. Het klinkt logisch. Maar de woningmarkt werkt minder rechtstreeks dan vaak wordt aangenomen.
De eerste denkfout is dat nieuwbouw wordt gezien als een eindproduct. Alsof alleen de koper van de nieuwbouwwoning profiteert. In werkelijkheid werkt de woningmarkt als een keten. Wie een nieuwe woning betrekt, laat vrijwel altijd een bestaande woning achter. Die komt beschikbaar voor een volgend huishouden, dat op zijn beurt weer verhuist. Eén nieuwbouwwoning kan zo meerdere verhuizingen veroorzaken.
Het effect van nieuwbouw zit dus niet alleen in de woning die gebouwd wordt, maar vooral in de woningen die daardoor vrijkomen.
Daar komt nog een tweede realiteit bij die in het debat zelden wordt benoemd. De meeste starterswoningen bevinden zich al in de bestaande woningvoorraad. Dat werd de afgelopen jaren pijnlijk zichtbaar toen veel particuliere verhuurders hun woningen verkochten. Die woningen werden massaal gekocht door starters. Het starterssegment zat dus al in de voorraad; alleen werd het jarenlang verhuurd.
Nieuwbouw speelt daarom vooral een indirecte rol. Zij zorgt ervoor dat huishoudens kunnen doorstromen, waardoor juist die bestaande woningen beschikbaar komen. In het publieke debat wordt vaak gedaan alsof marktpartijen alleen dure woningen willen bouwen. Maar geen enkele ontwikkelaar bouwt woningen waar geen vraag naar is. Als er geen vraag naar een woning is, wordt hij simpelweg niet verkocht. De woningmarkt is uiteindelijk gewoon een vraagmarkt.
Wat wél gebeurt, is dat nieuwbouwwoningen regelmatig kunstmatig goedkoop worden aangeboden. Gemeenten drukken de prijs om een project betaalbaar te maken. Dat lijkt sympathiek, maar heeft een merkwaardig effect. De koper van zo’n woning is na een paar jaar de spekkoper. De woning stijgt naar de marktwaarde en de overwaarde komt volledig bij de eerste eigenaar terecht.
Die waarde had ook ergens anders kunnen landen. In betere kwaliteit van het plan. In meer woningen. Of in een groter aandeel betaalbare huurwoningen voor het sociale en lagere middensegment.
Juist daar ligt namelijk wel een logische rol voor regulering. De markt produceert koopwoningen redelijk efficiënt omdat kopers direct hun vraag laten zien. In het huursegment ligt dat anders. Daar spelen institutionele beleggers, regelgeving en lange exploitatieperioden een rol. Het is daarom niet onredelijk dat overheden sturen op voldoende sociale huur en middenhuur. Maar dat is iets anders dan het nobel dichtregelen van de volledige nieuwbouwproductie.
Want daar zit de echte paradox van het huidige debat. Politiek probeert betaalbaarheid te vergroten door het eindproduct van projecten te reguleren, terwijl de belangrijkste factor voor betaalbaarheid nog altijd het totale woningaanbod is. Segmentsturing verdeelt schaarste. Maar zij vermindert die schaarste niet.
De woningmarkt heeft namelijk geen tekort aan betaalbare idealen. Ze heeft een tekort aan woningen.
Dit artikel is geschreven door Jan Willem van de Groep, programmamaker, toekomstdenker en publicist. In zijn rubriek Zichtlijnen geeft hij zijn visie op de grote lijnen in de bouw.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
